Alquilar vs. comprar: un marco de decisión que no te miente

Un pres­ta­mis­ta puede hacer que com­prar una casa pa­rez­ca muy simple con un solo número.

Pagas 2.200 € de al­qui­ler. Una cal­cu­la­do­ra de hi­po­te­ca dice que una vi­vien­da si­mi­lar cos­ta­ría 1.900 €. La com­pa­ra­ción parece ce­rra­da antes de ver el in­for­me de la cu­bier­ta, el pre­su­pues­to del seguro, el recibo del IBI o el sótano des­pués de una tor­men­ta fuerte.

Muchas per­so­nas se quedan ahí. Com­pa­ran al­qui­ler con hi­po­te­ca y llaman más in­te­li­gen­te al número más pe­que­ño.

Ese error sale caro.

La cuota de la hi­po­te­ca cubre solo una parte de ser pro­pie­ta­rio. Tam­bién pagas im­pues­tos sobre la vi­vien­da, seguro de hogar, cuotas de co­mu­ni­dad, re­pa­ra­cio­nes, man­te­ni­mien­to, gastos de cierre y costes de venta cuando te vas. Al­gu­nas fac­tu­ras llegan con ca­len­da­rio. Otras apa­re­cen cuando la cal­de­ra muere en plena ola de frío o un fon­ta­ne­ro des­cu­bre agua detrás de una pared.

El al­qui­ler parece des­per­di­cio porque ves salir el pago de tu cuenta y no ves cons­truir pa­tri­mo­nio. La pro­pie­dad es­con­de su des­pil­fa­rro en otros sitios. Pagas in­tere­ses. Pagas im­pues­tos. Pagas se­gu­ros. Pagas para sus­ti­tuir cosas que antes fun­cio­na­ban.

En los pri­me­ros años de una hi­po­te­ca, el banco se queda con más parte de tu cuota en in­tere­ses de la que muchos com­pra­do­res es­pe­ran. Tu pa­tri­mo­nio sí crece, pero puede crecer más des­pa­cio de lo que te hace sentir la cuota men­sual.

Un recibo de al­qui­ler compra tiempo y techo. Una hi­po­te­ca compra techo, riesgo y una larga lista de fac­tu­ras fu­tu­ras.

La mejor de­ci­sión de­pen­de de tu mer­ca­do, tu ho­ri­zon­te tem­po­ral, tu efec­ti­vo y la vida que es­pe­ras vivir du­ran­te la pró­xi­ma década.

Em­pie­za por la vida que es­pe­ras vivir

Comprar pe­na­li­za los ho­ri­zon­tes cortos.

Pagas por com­prar la vi­vien­da. Pagas por amue­blar­la. Pagas a ins­pec­to­res, bancos, no­ta­rías, mu­dan­zas, con­tra­tis­tas y a veces a la co­mu­ni­dad antes de haber pasado una sola noche allí. Luego vuel­ves a pagar cuando vendes.

Esos costes de en­tra­da y salida pueden co­mer­se años de amor­ti­za­ción de ca­pi­tal.

Un ho­ri­zon­te de cinco años merece pru­den­cia. Entre cinco y siete años está la zona gris. Diez años le da más margen a com­prar porque tienes tiempo para ab­sor­ber los costes de transac­ción, re­du­cir ca­pi­tal y so­bre­vi­vir a un mer­ca­do débil al vender.

Tu vida im­por­ta tanto como la hoja de cálcu­lo.

Puedes cam­biar de tra­ba­jo. Puedes mu­dar­te por una pareja. Puedes ne­ce­si­tar otra ha­bi­ta­ción. Puedes de­ci­dir que la ciudad ya no encaja. Puedes querer es­ta­bi­li­dad es­co­lar. Puedes querer la li­ber­tad de mar­char­te sin en­con­trar com­pra­dor en un mal mer­ca­do.

La flexi­bi­li­dad tiene valor. Ponle un número, aunque sea apro­xi­ma­do. Una cuota más baja puede salir cara si tienes que vender dos años des­pués.

Usa pre­cios lo­ca­les antes que reglas ge­ne­ra­les

Los mer­ca­dos de vi­vien­da no se preo­cu­pan por las medias na­cio­na­les.

Una ciudad donde una casa de 600.000 € se al­qui­la por 2.500 € al mes da una res­pues­ta. Una ciudad donde esa misma casa se al­qui­la por 4.200 € da otra.

Mismo com­pra­dor. Mismo in­gre­so. Ma­te­má­ti­ca dis­tin­ta.

Usa el ratio precio/al­qui­ler para una pri­me­ra lec­tu­ra.

$$\text{Ratio precio/alquiler} = \frac{\text{Precio de la vivienda}}{\text{Alquiler mensual} \times 12}$$

Una vi­vien­da de 600.000 € que se al­qui­la por 2.500 € al mes tiene un ratio de 20.

$$\frac{\$600{,}000}{\$2{,}500 \times 12} = 20$$

El ratio no res­pon­de a todo. Im­pues­tos, tipos, se­gu­ros, man­te­ni­mien­to y re­va­lo­ri­za­ción pueden cam­biar el re­sul­ta­do. Aun así, el ratio de­tec­ta el error común de com­pa­rar solo al­qui­ler con hi­po­te­ca e ig­no­rar el resto.

Algunas ciu­da­des ponen precio de trofeo a la vi­vien­da y al­qui­le­res de re­fu­gio. Otras em­pu­jan los al­qui­le­res tan alto que com­prar em­pie­za a tener sen­ti­do. Ne­ce­si­tas el ratio de tu barrio, no un es­lo­gan na­cio­nal.

Cuenta los costes que muchos com­pra­do­res prefieren ol­vi­dar

Una es­ti­ma­ción útil de la pro­pie­dad in­clu­ye los costes que hacen que la casa pa­rez­ca menos ase­qui­ble.

Ne­ce­si­tas ca­pi­tal e in­tere­ses de la hi­po­te­ca, im­pues­tos sobre la vi­vien­da, seguro de hogar, cuotas de co­mu­ni­dad, man­te­ni­mien­to, re­pa­ra­cio­nes, gastos de cierre, costes de venta y el efec­ti­vo que in­mo­vi­li­zas en la en­tra­da.

El man­te­ni­mien­to merece más res­pe­to del que suele re­ci­bir.

Muchos com­pra­do­res usan el 1% del valor de la vi­vien­da al año como re­ser­va ini­cial. Trá­ta­lo como un primer paso, no como una pro­me­sa.

Una casa de 500.000 € con una re­ser­va del 1% ne­ce­si­ta 5.000 € al año antes de cual­quier sor­pre­sa grande. Con un 2%, apar­tas 10.000 €. Con un 3%, 15.000 €.

$$\text{Reserva anual de mantenimiento} = \text{Valor de la vivienda} \times \text{Tasa de mantenimiento}$$

Las casas an­ti­guas, el clima duro, las cu­bier­tas viejas, la fon­ta­ne­ría en­ve­je­ci­da, las pis­ci­nas, los jar­di­nes gran­des y el man­te­ni­mien­to apla­za­do pueden subir ese número. Una ins­pec­ción reduce la pro­ba­bi­li­dad de una sor­pre­sa mala, pero no de­tie­ne el en­ve­je­ci­mien­to de la casa.

Los años tran­qui­los no hacen que la pro­pie­dad sea más barata. Solo le dan más tiempo al si­guien­te recibo para apa­re­cer.

Mete la en­tra­da en las dos his­to­rias

La en­tra­da debe entrar en la com­pa­ra­ción. Muchas per­so­nas la tratan como un trá­mi­te que su­pe­ran de camino a la casa. Es ca­pi­tal.

Si metes 100.000 € en una vi­vien­da, ganas pa­tri­mo­nio. Tam­bién pier­des acceso a ese dinero. El pa­tri­mo­nio de la casa puede ayu­dar­te más ade­lan­te, pero no se com­por­ta como efec­ti­vo ni como una car­te­ra de in­ver­sión. No puedes vender medio dor­mi­to­rio si te des­pi­den. No puedes vender un pa­si­llo para pagar una fac­tu­ra médica.

En el caso del al­qui­ler, ese mismo dinero puede seguir in­ver­ti­do. Eso no hace ganar al al­qui­ler por sí solo. El modelo tiene que com­pa­rar dos usos dis­tin­tos del mismo ca­pi­tal.

Alqui­lar e in­ver­tir fun­cio­na sobre el papel cuando in­vier­tes la di­fe­ren­cia. Si al­qui­lar te ahorra 700 € al mes y te los gastas, el modelo des­cri­be a una per­so­na que no eres.

Sé di­rec­to con tu com­por­ta­mien­to. Un buen modelo debe reflejar lo que harás con el dinero extra, no lo que haría un hogar per­fec­to.

Trata las ven­ta­jas fisca­les con sos­pe­cha hasta que puedas usar­las

Los beneficios fisca­les in­mo­bi­lia­rios ayudan a al­gu­nos com­pra­do­res. A otros les de­cep­cio­nan.

La de­duc­ción de in­tere­ses hi­po­te­ca­rios im­por­ta solo si apli­cas de­duc­ción de­ta­lla­da y esa de­duc­ción supera la al­ter­na­ti­va es­tán­dar en tu sis­te­ma fiscal. El tra­ta­mien­to del im­pues­to sobre la vi­vien­da de­pen­de de dónde vivas. Al­gu­nos lu­ga­res gravan las casas con mo­de­ra­ción. Otros con­vier­ten los im­pues­tos in­mo­bi­lia­rios en un coste enorme.

No com­pres una casa porque al­guien en una cena dijo que los in­tere­ses son de­du­ci­bles.

Haz las pre­gun­tas prác­ti­cas. ¿Vas a de­ta­llar de­duc­cio­nes? ¿La de­duc­ción su­pe­ra­rá la opción es­tán­dar? ¿Subirán los im­pues­tos lo­ca­les des­pués de com­prar? ¿Tu ju­ris­dic­ción re­cal­cu­la­rá la ta­sa­ción al precio de venta? ¿Cam­bia­rá el seguro por inun­da­cio­nes, in­cen­dios, tor­men­tas o riesgo local?

Un beneficio fiscal que no puedes usar vale cero. Déjalo fuera del modelo hasta saber que real­men­te aplica en tu caso.

Cons­tru­ye dos ca­mi­nos

No ne­ce­si­tas una pre­vi­sión per­fec­ta. Ne­ce­si­tas una com­pa­ra­ción justa.

Elige un ho­ri­zon­te tem­po­ral: cinco, diez, quince o veinte años. Des­pués modela compra y al­qui­ler du­ran­te el mismo pe­rio­do.

En el caso de compra, in­clu­ye la en­tra­da, los gastos de cierre, la hi­po­te­ca, im­pues­tos, seguro, cuotas de co­mu­ni­dad, re­ser­vas de man­te­ni­mien­to, re­pa­ra­cio­nes pre­vis­tas y costes de venta. Al final, estima el valor de la casa, resta el saldo pen­dien­te del prés­ta­mo y resta el coste de venta. Eso te da el pa­tri­mo­nio neto des­pués de vender.

$$\text{Patrimonio neto tras la venta} = \text{Valor de la vivienda} - \text{Saldo hipotecario} - \text{Coste de venta}$$

En el caso del al­qui­ler, em­pie­za con el mismo efec­ti­vo que ha­brías usado para la en­tra­da y los gastos de cierre. Supón que ese dinero se queda in­ver­ti­do. Luego modela el al­qui­ler, las subidas de al­qui­ler y la di­fe­ren­cia entre al­qui­lar y com­prar. Si al­qui­lar cuesta menos, in­vier­te la di­fe­ren­cia. Si al­qui­lar cuesta más, resta la di­fe­ren­cia del saldo in­ver­ti­do.

$$\text{Saldo final} = PV(1+r)^n + PMT \cdot \frac{(1+r)^n - 1}{r}$$

Des­pués com­pa­ra el saldo in­ver­ti­do con el pa­tri­mo­nio neto tras vender la casa.

Esa com­pa­ra­ción im­por­ta más que al­qui­ler frente a hi­po­te­ca. Com­pa­rar cuotas te da un ti­tu­lar. Com­pa­rar pa­tri­mo­nio neto final te da la de­ci­sión.

Haz la ver­sión fea antes de hacer una oferta

Un com­pra­dor que quiere la casa puede hacer que los nú­me­ros le den la razón.

Usa una re­va­lo­ri­za­ción fuerte, pocas re­pa­ra­cio­nes, ren­ta­bi­li­dad de in­ver­sión baja, subidas de al­qui­ler altas y costes de venta pe­que­ños, y com­prar pa­re­ce­rá fan­tás­ti­co. El modelo ben­de­ci­rá la compra porque le diste su­pues­tos amis­to­sos.

Eje­cu­ta más de una ver­sión.

En el caso base, usa una re­va­lo­ri­za­ción ra­zo­na­ble, una ren­ta­bi­li­dad de in­ver­sión ra­zo­na­ble, subidas de al­qui­ler nor­ma­les y una re­ser­va de man­te­ni­mien­to acorde con la edad y el estado de la casa.

En el caso malo, baja la re­va­lo­ri­za­ción, sube las re­pa­ra­cio­nes, añade un mer­ca­do débil al vender y prueba el daño de mu­dar­te antes de lo pre­vis­to.

En el caso bueno, dale a la casa una re­va­lo­ri­za­ción fuerte, costes es­ta­bles y una venta fluida.

Luego es­tu­dia el patrón.

Si com­prar gana en el caso base y en el malo, los nú­me­ros tienen fuerza. Si com­prar ne­ce­si­ta el caso bueno para fun­cio­nar, estás ha­cien­do una apues­ta apa­lan­ca­da sobre un solo activo en un solo barrio. Quizá quie­ras esa apues­ta. Con­vie­ne nom­brar­la antes de firmar.

Una casa tam­bién puede ganar por mo­ti­vos que no en­ca­jan en una hoja de cálcu­lo. Puede que quie­ras co­le­gios es­ta­bles. Puede que quie­ras un perro sin per­mi­so del casero. Puede que quie­ras re­for­mar. Puede que quie­ras echar raíces.

Esos mo­ti­vos cuen­tan porque la vida cuenta. Separa los mo­ti­vos finan­cie­ros de los mo­ti­vos vi­ta­les. Mez­clar­los te per­mi­te fingir que una pre­fe­ren­cia es un cálcu­lo.

La de­ci­sión

Compra cuando los nú­me­ros en­ca­jen, tu ho­ri­zon­te tem­po­ral deje suficien­te margen para su­perar los costes de transac­ción y tus aho­rros puedan so­por­tar la ver­sión fea de ser pro­pie­ta­rio.

Alquila cuando los nú­me­ros vayan justos, tu vida pueda cam­biar o la compra de­pen­da de una re­va­lo­ri­za­ción per­fec­ta y de nin­gu­na re­pa­ra­ción grande.

Padres, agen­tes, amigos, com­pa­ñe­ros de tra­ba­jo y la cul­tu­ra de la vi­vien­da pueden hacer que com­prar pa­rez­ca una gra­dua­ción. Ignora la ce­re­mo­nia. Una casa puede cons­truir pa­tri­mo­nio. Tam­bién puede in­mo­vi­li­zar efec­ti­vo, re­du­cir tus op­cio­nes y con­ver­tir cada re­pa­ra­ción en tu pro­ble­ma.

Alqui­lar no te da pa­tri­mo­nio. Ser pro­pie­ta­rio no te da ga­ran­tías.

Elige el camino que deje tu ba­lan­ce más fuerte y tu futuro menos frágil.

Antes de com­prar Ser pro­pie­ta­rio hace que tu fondo de emer­gen­cia im­por­te más. Las re­pa­ra­cio­nes no es­pe­ran a un mo­men­to cómodo. → Re­la­cio­na­do Una casa cambia tu asig­na­ción de ac­ti­vos. Trá­ta­la como el activo con­cen­tra­do que es. →