«Hipoteca al 4%. Rentabilidad esperada del mercado del 7%. La decisión es fácil, ¿no?» Una cifra es un coste contractual. La otra es un resultado incierto. Tu balance, tus necesidades de efectivo, los impuestos y la fecha de jubilación completan la comparación.
Compara flujos de caja iguales
Supón que tienes 100.000 € disponibles y debes 100.000 € de una hipoteca a 30 años al 4%. Puedes amortizar sin penalización, la cuota mensual es de unos 477 € y modelas una rentabilidad constante del 7%. Para esta ilustración dejamos fuera impuestos, comisiones, inflación y volatilidad.
La cuota hipotecaria sigue esta fórmula:
Compara dos caminos:
- Mantener la hipoteca, invertir 100.000 € el primer día y restar la deuda pendiente a la cuenta de inversión.
- Amortizar la hipoteca e invertir después los 477 € mensuales que desaparecen.
Con una rentabilidad uniforme del 7%, el camino de invertir primero termina por delante en unos 39.500 € a los 10 años, 108.000 € a los 20 y 229.000 € a los 30.
El resultado depende de la hipótesis. Si la rentabilidad de la inversión baja al 3%, el camino de amortizar puede quedar por delante en unos 32.500 € después de 30 años. Un pequeño cambio puede invertir la respuesta.
Modela rentabilidades después de impuestos más bajas y más altas, tipos variables y comisiones de amortización. Presta atención a los supuestos que cambian el resultado.
Añade liquidez e incertidumbre
Amortizar 100.000 € aumenta el patrimonio en la vivienda y reduce el capital accesible. El valor de la casa no paga una factura urgente. Más adelante podrías pedir financiación sobre la vivienda, aunque las condiciones futuras dependerán del banco y del mercado.
Invertir conserva liquidez, pero el saldo puede caer justo cuando lo necesitas. Relaciona la rentabilidad esperada con la cartera que realmente mantendrías y con el plazo disponible.
Mantén el fondo de emergencia fuera de ambas decisiones. También puedes repartir el importe: amortizar 50.000 €, invertir 50.000 €, conservar efectivo o programar amortizaciones mientras inviertes el resto.
Calcula primero tu reserva de efectivoEstima cuánto efectivo accesible necesita tu hogar antes de dedicar el excedente a la deuda o a la inversión.Recalcula para la jubilación
Una hipoteca crea una deuda y una salida de caja periódica. Ambas deben aparecer en el plan de jubilación.
Supón que te jubilas con 800.000 € invertidos, 80.000 € de hipoteca pendiente, una cuota anual de 10.000 € y otros gastos por 30.000 €. Mantener la hipoteca exige 40.000 € de la cartera, una retirada inicial del 5%. Amortizarla deja 720.000 € invertidos y 30.000 € de gasto, una retirada del 4,17% sobre el saldo menor.
El segundo camino reduce la retirada anual, aunque también reduce la liquidez. Compara intereses, impuestos, rentabilidad esperada, secuencia de mercado y necesidades de efectivo.
La cuota también afecta a tu objetivo FIRE. Con una tasa del 4%, 10.000 € de gasto anual añaden unos 250.000 € a un objetivo de 25× mientras la cuota continúe. Coloca cada pago en su año. Cinco años de cuotas y un coste de vivienda permanente plantean problemas distintos.
Repite la decisión cuando cambie tu vida
A los 35 años pueden pesar más la liquidez y un horizonte largo de inversión. Cerca de la jubilación, eliminar una cuota fija puede reducir lo que tu cartera debe aportar después de una caída. El saldo pendiente, el tipo, el número de cuotas y tus necesidades de efectivo cambian con el tiempo.
Compara al menos dos fechas: la jubilación y el último pago. Incluye mantener la deuda, amortizarla y una amortización parcial. Fignis puede poner la hipoteca, la cuenta de inversión, la jubilación y el gasto en la misma línea temporal.
Usa la comparación de tipos como primer cálculo. Elige después con el balance completo delante.
Integra la vivienda en el plan generalCompara costes de vivienda, uso del efectivo, flexibilidad y coste de oportunidad en toda la decisión de comprar. Revisa los flujos del préstamoCalcula cuotas, deuda pendiente e intereses antes de comparar la hipoteca con una cartera de inversión.